Парадоксы рынка недвижимости

Бурный рост строительства при низких доходах населения

Share
Share
Share
Tweet
Share
Парадоксы рынка недвижимости - Kapital.kz

Цены на новое жилье в Казахстане побили исторический рекорд в 2018 году. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, средняя стоимость за 1 кв. м достигла 266 863 тенге, увеличившись практически в два раза с момента мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах. Последняя пятилетка в целом богата на строительные рекорды: в 2015 году впервые за 30 лет общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий за год превысила показатели КазССР. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 12,5 млн кв. м жилой площади, и это судя по всему не предел. Речь идет как о многоэтажном строительстве, так и об индивидуальной застройке.

В свое время застройщики объясняли рост цен подорожанием строительных и отделочных материалов. Действительно, если обратить внимание на 2014 и 2015 годы, когда произошли две девальвации, существенный рост цен пришелся именно на этот период. Однако, если взглянуть на другие данные комитета по статистике о стоимости строительных работ, учитывающие как стоимость строительных материалов, так и строительно-монтажных работ, они говорят, что себестоимость двинулась вполне умеренными темпами. Можно сослаться на якобы фокусы статистической службы, но, к сожалению, это единственные цифры, которые доступны публично. На данный момент ни одна строительная организация не публикует в открытых источниках свои финансовые и операционные результаты. А поэтому перепроверить какие-либо тенденции уже на уровне участников отрасли проблематично.

Допустим, автор сделал ошибочные выводы при анализе временных данных и обратим внимание на другие цифры. В 2014-2018 годах произошло достаточно серьезное увеличение предложения нового жилья, были побиты многолетние рекорды – и это на фоне двух девальваций, удорожания стоимости фондирования и снижения темпов роста реальных доходов. Конечно, отдельные граждане и домохозяйства постоянно желают улучшить условия проживания, но «хотелки» не формируют спрос, его гарантирует платежеспособность домохозяйств. Именно в этой части есть много вопросов. Здесь статистика по реальным доходам граждан немного не бьется с динамикой цен на жилье. Средние доходы по республике чуть выше 100 тыс. тенге, что с учетом двух работающих в семье достаточно небольшая сумма, чтобы обслуживать ипотечные займы и обеспечивать приемлемый уровень качества жизни, тем более если есть дети. Субсидирование рынка жилья и ипотечного кредитования, несомненно, поддерживает рынок, но только в краткосрочной перспективе.

Несоответствие средних цен на рынке и доходов граждан заставляет задуматься о двух вещах: неучтенных доходах населения, той самой неучтенной теневой экономике, которая и создает спрос на недвижимость в среднем и верхнем ценовом сегменте, а также о некотором переизбытке квадратов для гипотетического среднего класса. Возможно, работают сразу два варианта, но мы их доподлинно проверить не можем, рынок недвижимости и строительная отрасль достаточно закрыты и непрозрачны. Явных негативных сигналов на этом рынке пока нет, но внимание нужно удвоить, бурный рост предложения жилья при низких доходах ни к чему хорошему еще не приводил, в уме всегда стоит держать американскую историю, связанную с ипотечным кризисом, когда кредиты выдавались домохозяйствам с низкой платежеспособностью.

Автор: Дмитрий Сочин, эксперт компании Exante в Казахстане

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Вверх
Коментарии
Отправить
Новости партнеров:
Авторизуйтесь, чтобы отправить комментарий
Введите номер своего сотового телефона и пароль.
Вам необходимо пройти регистрацию, чтобы отправить комментарий
Введите номер своего сотового телефона. Мы отправим вам код доступа, который будет действителен в течение суток.
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Введите код доступа из SMS-сообщения
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS, вы можете отправить его еще раз.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Спасибо, что авторизовались
Теперь вы можете оставлять комментарии.
Вы зарегистрированы
Теперь вы можете оставлять комментарии к материалам портала
Сменить пароль
Введите номер своего сотового телефона для смены пароля
Введите код доступа из SMS-сообщения
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS, вы можете отправить его еще раз.
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Пароль успешно изменен
Теперь вы можете авторизоваться
Пожаловаться
Выберите причину обращения
Спасибо за обращение!
Мы приняли вашу заявку, в ближайшее время рассмотрим его и примем меры.